Embora o instituto da desapropriação seja definido pela doutrina e jurisprudência administrativa como um procedimento administrativo, o Decreto-lei nº 3.365/1941 traz pouca ou nenhuma referência a um procedimento administrativo prévio associado ao processo expropriatório. A quase ausência de regulamentação normativa dessa fase antecedente à declaração de necessidade ou utilidade pública faz com que haja uma certa irresponsabilidade administrativa por parte do gestor público. No aspecto jurídico, é comum decretos de declaração de necessidade ou utilidade pública emitidos pelo ente expropriante sem que haja instauração de um processo judicial de desapropriação ou, quando o ente expropriante opta pela desapropriação amigável, não realiza o registro da escritura pública ou tarda em realizá-lo. Nesse interregno entre a celebração da escritura (titulus) e o registro (modus), a coisa expropriada tem sua situação jurídico-real alterada, impedindo o ingresso da escritura pública no fólio real. Nesses casos, o Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo – CSM/SP tem sido conclamado a decidir, vendo-se envolto ao paradigma de considerar a desapropriação amigável modo originário ou modo derivado de aquisição da propriedade.